Phân loại nhà ở xã hội và dự án thương mại
Nhiều chuyên gia cho rằng việc đưa nhà ở xã hội vào trong dự án thương mại có thể tạo ra sự bất bình đẳng và phân biệt đối xử với nhóm người nghèo. Để khắc phục vấn đề này, đề xuất tách riêng hai loại hình nhà này đã được các chuyên gia đồng thuận tại Hội thảo cơ chế, chính sách về nhà ở xã hội tại TP HCM vào ngày 2/12, được tổ chức bởi Viện Nghiên cứu và Phát triển TP HCM (HIDS).
Theo Nghị định 49/2021, các dự án nhà ở thương mại trên 2 ha phải bố trí 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội. Chủ đầu tư không được nộp tiền sử dụng đất thay thế mà phải bàn giao lại quỹ đất này cho nhà nước nếu không làm theo quy định.
Tuy nhiên, theo KTS Thái Linh, một thành viên của Hội Kiến trúc sư TP HCM, thực tế là nhiều chủ đầu tư đã gặp khó khăn vì mỗi dự án phải dành 20% diện tích để xây nhà ở xã hội, dẫn đến sự phân mảnh trong thị trường nhà ở xã hội. Trong cùng một dự án có hai loại hình nhà (nhà ở xã hội và nhà ở cao cấp) khác nhau, điều này cũng gây bất lợi cho người sống trong nhà ở xã hội, khiến họ cảm thấy bị phân biệt đối xử. Do đó, nhiều nhà đầu tư mong muốn tách nhà ở xã hội ra khỏi dự án thương mại và xây dựng chúng tại một khu vực riêng biệt.
Ảnh: Thu Hằng
Quan điểm của các chuyên gia
KTS Nguyễn Đình Sáu, cũng là một thành viên của Hội Kiến trúc sư TP HCM, cho rằng mong muốn dành 20% quỹ đất của dự án thương mại để làm nhà ở xã hội là do quan niệm về bình đẳng. Tuy nhiên, ông cho rằng trong hơn 40 năm qua, thành phố chưa thể thấy được sự bình đẳng thông qua quy định này.
“Bình đẳng là khi ta tôn trọng cả người giàu lẫn người nghèo. Người nghèo ở khu nhà giàu có thể học được cách làm giàu không? Hoặc học được nhưng không thể làm được vì vốn trình độ và khả năng có hạn”, ông nói. Ông cũng cho rằng việc áp đặt để người giàu và người nghèo sống chung một khu không phù hợp, và TP HCM có thể yêu cầu chủ đầu tư đổi 20% diện tích dự án thương mại thành tiền để đầu tư vào nhà ở xã hội, nhằm có ý nghĩa thực sự là lấy tiền từ những người giàu chia sẻ cho những người nghèo.
KTS Thái Linh cũng có quan điểm tương tự. Ông cho rằng khi đưa người nghèo vào khu nhà giàu, nhiều người chọn bán nhà để thu về vài tỷ đồng, sau đó chuyển đến khu nhà có mức giá thấp hơn.
Ảnh: Quỳnh Trần
Theo PGS.TS Trần Văn Khải, một giảng viên của Đại học Kiến trúc TP HCM, việc đưa nhà ở xã hội vào dự án thương mại là điều “kỳ quặc”. Bởi khi dân nghèo sống trong khu nhà giàu, nhiều người lựa chọn bán nhà để thu về vài tỷ đồng, sau đó chuyển đến khu nhà cấp thấp hơn.
Theo bà Nguyễn Anh Đào, một chuyên gia tại Trung tâm Mô phỏng và Dự báo Kinh tế xã hội thuộc HIDS, việc phát triển nhà ở xã hội trong khu thương mại không khéo sẽ làm gia tăng khoảng cách giàu nghèo. Thực tế từ năm 2018, tình trạng lệch pha cung cầu trong thị trường bất động sản của TP HCM trở nên rõ rệt khi thiếu nhà giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội, trong khi lại có sự thừa nhà cao cấp.
Năm 2020, căn hộ bình dân chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở đưa ra thị trường. Năm 2021, trong tổng số hơn 14.400 căn nhà không có căn hộ bình dân, nhà cao cấp và siêu sang chiếm 74%, còn lại là nhà trung cấp. Dự báo giai đoạn 2025-2030, TP HCM sẽ có thêm hơn 23.300 căn hộ nhà ở xã hội. Tuy nhiên, con số này rất thấp so với nhu cầu nhà ở của hơn 245.000 công nhân tại 1.570 doanh nghiệp trong thành phố.
Giải pháp đề xuất
Nhóm nghiên cứu của các chuyên gia đã đưa ra giải pháp chính sách “nhà ở tiếp sức”. Theo giải pháp này, người mua căn nhà đầu tiên sẽ được sở hữu trong vòng 50 năm, nhưng sau 10 năm nếu thu nhập tăng lên, họ có thể bán lại cho chủ đầu tư. Ngôi nhà sau đó sẽ được chuyển nhượng cho chủ sở hữu mới với mức giá và thời gian sở hữu thấp hơn so với ban đầu. Chính sách này giúp nâng cao mức độ luân chuyển nhà ở xã hội trên thị trường và đáp ứng linh hoạt cho nhiều nhóm đối tượng ở các thời điểm khác nhau.
Ngoài ra, bà Nguyễn Anh Đào cũng cho rằng khi hoàn thành dự án Vành đai 3, 4, khoảng cách giữa TP HCM và các tỉnh sẽ được thu hẹp. Điều này tạo điều kiện thuận lợi để chuyển dịch các dự án nhà ở xã hội sang các khu vực lân cận khi quỹ đất trên địa bàn thành phố càng ngày càng khan hiếm. “Sức mạnh của TP HCM không thể so s.á.nh với sức mạnh của toàn bộ vùng lân cận”, bà Đào nhấn mạnh.
Ủy ban Quy hoạch và Kiến trúc TP HCM cũng nhận thấy sự bất cập của việc dành 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội trong dự án thương mại. Nhiều nhà đầu tư đang gặp khó khăn và áp dụng chính sách để đối phó vì lo ngại mất 20% quỹ đất, từ đó dẫn đến tình trạng thiếu nhà ở xã hội.
Ủy ban Quy hoạch – Kiến trúc đã đề xuất cho TP HCM được tách riêng nhà ở xã hội và nhà thương mại trong Nghị quyết thay thế Nghị quyết 54 về cơ chế đặc thù cho thành phố. Thay vào đó, thành phố sẽ quy hoạch một khu vực chung để phát triển nhà ở xã hội, chứ không đưa ra từng dự án nhỏ lẻ như hiện nay.